Phiên tọa đàm của hội thảo “nóng” với vấn đề thị trường bất động sản cũng như giải pháp xử lý nợ xấu BĐS hiện nay.

Dư nợ bất động sản quá lớn

Dư nợ liên quan đến bất động sản tại hệ thống các tổ chức tín dụng đang rất lớn. Đây là mối lo không chỉ cho lĩnh vực bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế vĩ mô.

Trả lời chất vấn trước Quốc hội mới đây Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã từng đưa ra con số dư nợ tín dụng bất động tính đến 31/8/2012 khoảng 203.000 tỷ đồng. Nếu tính dư nợ liên quan đến bất động sản như cho vay kinh doanh BĐS, vay thế chấp BĐS, vay sản xuất kinh doanh,…thì con số rất lớn khoảng 1 triệu tỷ đồng tương đường khoảng 57% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Còn theo số liệu của NHNN tính đến tháng 6 năm 2012 nợ xấu của hoạt động kinh doanh bất động sản cỡ khoảng 13.900 tỷ đồng tương đương khoảng 12% dư nợ, nợ xấu của ngành xây dựng khoảng 17.300 tỷ đồng tương đương khoảng 9,7% dư nợ.

Cùng với đó là thực trạng thị trường BĐS đóng băng kéo dài gần 2 năm qua, dự án ngừng trệ, DN

Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Nguyễn Mạnh Hà: Tháo gỡ khó khăn cho BĐS cần thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ như giảm giá kích cầu, đồng ý cho chia nhỏ diện tích căn hộ, tín dụng ưu đãi, miễn thuế VAT,...
gặp quá nhiều khó khăn thậm chí phá sản,…do đó vấn đề xử lý nợ xấu thế nào đang là “điểm nóng” được dư luận, Chính phủ quan tâm, đặc biệt là ưu tiên là vấn đề nợ xấu BĐS tại các TCTD.

Nóng nợ xấu bất động sản

Khi được hỏi kinh nghiệm trong vấn đề xử lý nợ xấu bất động sản ra sao, T.S Patrick Dixson cho biết: “ vấn đề cốt lõi đó là Niềm Tin của người tiêu dùng. Cần khơi dậy niềm tin của người dân thì mới có khả năng giải quyết căn cơ được vấn đề này.”

Ông Patrick đặt ra vấn đề vậy Chính phủ có giúp được không? Ông cho rằng gần như hầu hết các Chính phủ đều có khuynh hướng đánh giá thấp các cuộc khủng hoảng, khi diễn ra họ thường có phản ứng một cách thái quá.

Khi được hỏi liệu mất bao lâu để Việt Nam xử lý xong vấn đề này, T.S Patrick Dixson khẳng định rất khó để trả lời bao lâu. Điều này phụ thuộc vào sự kích thích nền kinh tế như thế nào, khuyến khích dòng vốn nước ngoài của Việt Nam ra sao, thì vấn đề được xử lý nhanh hơn.

“Nếu những điều tồi tệ nhất xảy ra với thế giới như EU tan vỡ, Tây Ban Nha, Hy Lạp hay Bồ Đào Nha rời EuroZone, sự mất niềm tin vào kinh tế Mỹ, căng thẳng giữa Nhật Bản – Trung Quốc leo thang,…thì cuộc khủng hoảng ở Việt Nam có lẽ phải mất 10 năm mới phục hồi. Nhưng điều này xác xuất diễn ra không cao.” Patrick nói

Cũng đồng ý với quan điểm của T.S Patrick, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng: “Nhu cầu BĐS vẫn rất lớn, thị trường bất động sản mới phát triển còn rất nhiều tiềm năng, thị trường chỉ phát triển mạnh khi tốc độ đô thị hóa cao trên 30% và GDP bình quân đầu người đạt trên 1000 USD

T.S Patrick Dixson: Vấn đề cốt lõi để xử lý nợ xấu BĐS là Niềm Tin, cần phải khơi dậy niềm tin cho thị trường.
“Vấn đề của bất động sản những năm qua là do cơ cấu hàng hóa không phù hợp. DN đầu tư bất động sản thiếu dự báo chỉ đầu tư vào mảng cao cấp trong khi đó mảng có nhu cầu thực tế là diện tích nhỏ, giá vừa phải thì lại bỏ quên. Tín dụng BĐS đã có chiều hướng tăng trở lại khoảng 1,5% không âm như những tháng đầu năm.

Nhà ở 10 triệu đồng/m2 vẫn có nhiều người mua. Điều đó chứng tỏ nếu cung cấp nguồn cung phù hợp thì thị trường vẫn có thanh khoản. Nếu thị trường có niềm tin, bất động sản vẫn có thể phục hồi và tăng trưởng.”Ông Hà nói

Giải pháp nào?

Xử lý nợ xấu bất động sản, giải quyết hàng tồn kho, tạo thanh khoản cho sản phẩm đang là bài toán đau đầu không những cho cơ quan quản lý mà còn cho cả các DN kinh doanh bất động sản. Điều quan trọng là cần có giải pháp đồng bộ dần tháo gỡ khó khăn để thị trường bước vào giai đoạn phát triển bền vững.

Theo Chủ tịch Công ty Tasco, ông Phạm Quang Dũng, thị trường bất động sản như hiện nay là do hệ lụy từ chính sách tiền tệ nới lỏng những năm trước, tăng trưởng tín dụng luôn ở mức trên 30%, ồ ạt đầu tư vào bất động sản.

Đến nay, dư nợ bất động sản ở các ngân hàng là rất lớn, quá sức tưởng tượng. Theo một báo cáo gần

Ông Phạm Quang Dũng, Chủ tịch Công ty Tasco: Lập công ty mua bán nợ vốn trong nước không có ý nghĩa, trừ phi công ty mua bán nợ đó vốn của nước ngoài thì may ra có hy vọng.
đây phải mất 7 năm mới giải quyết xong đống BĐS dưa thừa hiện nay. Do đó, bằng mọi cách phải kích cầu thị trường, nhưng vấn đề là kích cầu bằng cách nào?

“Có nhiều ý kiến cho rằng phải mở công ty mua bán nợ. Trừ phi công ty mua bán nợ do nước ngoài họ đem tiền vào Việt Nam thì may ra có hy vọng. Còn lập ra công ty mua bán nợ thuộc Bộ Tài chính hay NHNN thì cũng vẫn dùng tiền trong nước để xử lý thì chẳng có ý nghĩa gì cả, Nhà nước lại phải in tiền. Như vậy lại có khả năng xảy ra lạm phát, chúng ta lại đối mặt với vấn đề lạm phát.” Ông Dũng nói

Ông Dũng cho rằng cần giải quyết được bài toàn xã hội, đó là kích cầu cho người tiêu dùng, làm sao để người có nhu cầu mua nhà, những người còn khó khăn về tài chính mua được nhà thì mới có khả năng giải quyết được vấn đề.

Theo quan điểm của Luật sư Trần Vũ Hải, hiện bất động sản cao cấp đang dư thừa, nên tạo cơ chế cho người nước ngoài được mua bất động sản cao cấp tại Việt Nam. Đồng quan điểm này, T.S Patrick cho rằng trong điều kiện người bán BĐS chỉ bán được 60-70% giá gốc, với giá tiền tệ giảm 10% và sang năm giảm khoảng 7% do lạm phát. Đối với nhà đầu tư nước ngoài họ có thể mua ở mức giảm khoảng 40%, điều này cũng đã xảy ra tương tự ở Anh. Những người nước ngoài cũng muốn mua bđs ở VN nếu có chính sách cho họ.

Về điều này, T.S Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Ủy Ban kinh tế Quốc hội khẳng định, luật pháp Việt Nam đã có sửa đổi vào cuối 2009 đã cho phép Việt kiều mua nhà không phân biệt. Riêng người nước ngoài chỉ cho phép mua căn hộ chung cư thương mại trong vòng 50 năm.

Theo T.S Kiên vấn đề hiện nay là giá bất động sản. Hiện giá nhà ở Mỹ đang rẻ hơn giá nhà VN rất nhiều. Với GDP bình quân ở Mỹ 142000 USD còn ở VN là hơn 1000 USD, vậy giá BĐS ở VN đã phù hợp chưa? Để xử lý vấn đề nút thắt BĐS ở VN đòi hỏi phải đồng bộ cả DN, Nhà nước và quyết tâm của toàn hệ thống chính trị.