Đây là dấu hiệu cho thấy, khả năng sự phục hồi của thị trường sẽ không phải chờ đợi quá lâu.

Văn phòng cho thuê “lên ngôi”, bán lẻ xuống dốc

Báo cáo kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản TP. HCM trong quý II/2013 của Công ty CBRE cho thấy, thị trường văn phòng cho thuê đã có sự cải thiện đáng kể cả về tỷ lệ trống và giá thuê.

Giá thuê trung bình hạng A vẫn tăng nhẹ, với mức tăng 0,5% so với quý trước và tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá cho thuê trung bình đạt 31,35 USD/m2/tháng và đặc biệt, tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng hạng A chỉ còn 12,1%, giảm 1% so với quý trước.

“Các chủ tòa nhà hạng A đang tự tin hơn khi họ cảm giác giai đoạn tồi tệ của thị trường đã đi qua”, bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc Phòng Nghiên cứu và tư vấn phát triển CBRE nhận định và dự báo, từ đây đến cuối năm, thị trường TP. HCM chỉ có một tòa nhà hạng A mới được đưa vào hoạt động, trong khi đó, nhu cầu thuê văn phòng vẫn gia tăng. Do đó, nhiều khả năng, trong thời gian tới sẽ diễn ra làn sóng tăng giá cho đến khi có nguồn cung mới gia nhập thị trường để cân bằng cung - cầu.

Không chỉ căn hộ bình dân, các dự án căn hộ cao cấp tại TP. HCM cũng có thanh khoản khá tốt trong quý vừa qua.

Trong khi phân khúc văn phòng cho thuê “lên ngôi”, thì thị trường bán lẻ có dấu hiệu xuống dốc. Theo CBRE, mặc dù trong quý II/2013 không có nguồn cung mới từ phân khúc này gia nhập thị trường, song tỷ lệ trống tại các trung tâm thương mại hiện hữu tăng lên đáng kể do một số “ông lớn” trong lĩnh vực bán lẻ rời khỏi một trung tâm thương mại lớn, trong đó có Home One (1.200 m2), Gloria Jean’s (100 m2), Nike (150 m2), Banana Leaf (100 m2) và Givral (100 m2). Đây cũng là nguyên nhân chính khiến tổng diện tích thực thuê trong quý giảm đến 9.650 m2.

Trong khi tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại tăng lên, thì nhu cầu cho các mặt bằng tại nhà phố thương mại vẫn giữ vững với ngày càng nhiều cửa hàng được khai trương trên các tuyến phố bán lẻ trong và ngoài trung tâm. Cụ thể, các cửa hàng Fanny Ice Cream, US Mart và Sport One (Trần Hưng Đạo, quận 1), Nature Republic (Nguyễn Trãi, quận 1), Haagen Dazs (Saigon Sky Garden, Lê Thánh Tôn, quận 1) và Circle K (Lý Tự Trọng, quận 1, vừa khai trương cửa hàng thứ 50). Theo CBRE, nguyên nhân khiến các nhà bán lẻ rời bỏ trung tâm thương mại vì giá thuê cao, nhưng lưu lượng khách mua sắm hạn chế, dẫn đến kinh doanh không hiệu quả.

Mặc dù phân khúc mặt bằng bán lẻ đang có dấu hiệu đi xuống, song theo CBRE, đây chỉ là xu hướng tạm thời. Trong tương lai, lòng tin thị trường bán lẻ sẽ được duy trì, bởi nhu cầu bán lẻ vẫn tăng cao với sự thâm nhập và mở rộng của nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực này. Đơn cử, theo kế hoạch từ nay đến năm 2020, Tập đoàn bán lẻ Aeon sẽ mở rộng ra 20 trung tâm thương mại; Fairprice liên doanh với Saigon Coop thành lập CoopXtraplus trong tháng 5; Lotte Group mở thêm 60 siêu thị và trung tâm thương mại.

“Thời gian tới, các dự án lớn sẽ gặp khó khăn trong việc giữ chân khách thuê. Việc giảm giá thuê, cùng với các điều khoản thuê ưu đãi, bao gồm miễn phí giá thuê trong những tháng đầu, chia sẻ doanh thu, cùng với một chiến lược tiếp thị rõ ràng là những giải pháp khả thi cho chủ đầu tư”, bà Dương Thùy Dung nhận định.

Phân khúc căn hộ phục hồi mạnh

Điểm sáng thể hiện rõ nét nhất trên thị trường bất động sản phía Nam thời gian gần đây là sự sôi động của thị trường căn hộ. Theo khảo sát của Công ty Savills, chỉ tính trong quý II/2013, TP. HCM đã có 1.200 căn hộ được giao dịch, tăng 59% so với cùng kỳ, một mức tăng trưởng rất ấn tượng.

Còn theo Công ty CBRE, điểm đáng chú ý của thị trường căn hộ vừa qua bên cạnh phân khúc căn hộ bình dân, là sự phục hồi của phân khúc căn hộ cao cấp đã bắt đầu tung mạnh sản phẩm ra thị trường. Đã có tổng cộng 598 căn hộ được chào bán trong quý II từ các dự án Happy Valley, Sunrise City (khu Bắc) và Dragon Hill Residence & Suite của Khu Nam Sài Gòn. Lượng giao dịch ở các dự án cao cấp cũng đã tăng lên đáng kể. Trong tổng số gần 1.200 căn hộ được tiêu thụ trong quý II, số căn hộ cao cấp chiếm đến 40%, đứng thứ 2 sau phân khúc căn hộ trung bình. Kết quả này giúp lượng hàng tồn kho giảm từ 16.706 căn xuống còn 16.322 căn trong quý II/2013.

Theo phân tích của giới chuyên môn, chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản thời gian qua xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó có sự tác động tâm lý lớn từ gói 30.000 tỷ đồng.

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, thực tế đến thời điểm hiện nay, tác động từ gói 30.000 tỷ đồng đến thị trường mới chỉ dừng lại về mặt tâm lý, bởi chính sách này vẫn chưa đi sâu vào thực tế. Hầu hết các dự án được chào bán thời gian qua chưa áp dụng được chính sách này, nhưng khách hàng vẫn quyết định mua là vì họ nhận thấy, mức giá chào bán của các dự án khá hợp lý, đồng thời bản thân các chủ dự án đã nỗ lực đưa ra các chính sách bán hàng và thúc đẩy tiến độ đầu tư dự án nên tạo được niềm tin người tiêu dùng.

Còn theo ông Trương An Dương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Công ty Savills, từ gói kích cầu 30.000 tỷ đồng, trong thời gian tới, nhiều dự án nhà ở thương mại sẽ xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội và phối hợp cùng các ngân hàng cung cấp cho người mua nhà các khoản vay lãi suất thấp. Điều này sẽ tác động tích cực rất lớn cho thị trường thời gian tới.