Ở một thời điểm nhất định, khi mà các nhà đầu tư bất động sản cũng như khách hàng có nhu cầu về nhà đất có nhu cầu tăng mạnh, giá đất liên tục tăng cao, dòng tiền bơm vào đất nền ngày càng nhiều hơn. Đến một lúc nào đó “bong bóng” giá đất tăng quá mức so với giá trị thực của BĐS. Gây nên những nguy cơ xì hơi giảm giá, đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ gây thiệt hại cho nền kinh tế cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến khách hàng đầu tư. Vậy sốt đất ảo là gì? Yếu tố nào làm nên sốt đất? Dấu hiệu nhận biết sốt đất ảo là gì? Có nên mua đất khi đang sốt ảo?

Sốt đất ảo là gì?

Sốt đất ảo là cụm từ chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ, không nhằm mục đích để ở hay xây dựng kinh doanh.

Sốt đất ảo, các dấu hiệu để nhận biết

Giá đất trong các cơn sốt ảo thường được hình thành do tin đồn hoặc thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đám đông dẫn đến xuất hiện nhu cầu ảo. Giá đất tăng hầu như thiếu cơ sở thực tế, chủ yếu do kỳ vọng thái quá.

Các vùng ven thành phố luôn là khởi điểm của những cơn sốt đất ảo chứ không phải vùng trung tâm. Bởi lẽ, ở các trung tâm, nhu cầu sử dụng đất là có thực, giá trị đã được định đúng mức trên thị trường và quỹ đất cũng không còn dư dả cho hoạt động mua bán đất nền.

Những yếu tố nào tạo ra sốt đất?

Các chuyên gia cho biết, cơn sốt đất ảo không bao giờ xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững. Như vậy, cũng đồng nghĩa với việc cơn sốt đất sẽ diễn ra trong điều kiện thị trường BĐS có những điểm bất ổn như:

-  Cú hích hạ tầng mạnh mẽ với các dự án giao thông, điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội liên tục được công bố rầm rộ.

-  Hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư Dự án. Hiện tượng này hình thành nên tâm lý đám đông. Kỳ vọng càng lớn dẫn đến tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.

-  Cơn sốt ảo hút dòng tiền chảy vào bất động sản, đặc biệt là đất đai nhưng lại bỏ hoang, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá là dòng tiền chết.

Nếu không có biện pháp sớm can thiệp mà để cơn sốt đất ảo tồn tại lâu dài trong nền kinh tế thì đó sẽ là một tổn thương không hề nhỏ.

Biểu hiện, dấu hiệu để nhận biết sốt đất ảo

Những nơi sốt đất ảo thường có diễn biến đặt cọc phức tạp hơn rất nhiều vì số lần đặt cọc một nền đất có thể vọt lên tỷ lệ thuận với các bước sóng tăng giá đất trên thị trường. Người thứ nhất đặt cọc mua của chủ đất, ngay sau đó tiếp tục bán cho người thứ hai bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ cấp thứ ba, tư, năm ... cứ mua bán theo hình thức đặt cọc chồng cọc, đẩy giá đất leo thang.

Vòng tròn mua bán cọc bất thường cứ tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá chững lại, sụt giảm hoặc hạ sốt. Rủi ro của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, toàn bộ các hợp đồng cọc domino sẽ bị phá vỡ. Càng xuất hiện nhiều bên tham gia lướt cọc một nền đất có thể dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua sau.

Đồng thời, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế, họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Về lâu dài, nền kinh tế vĩ mô và xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi mọi người không còn chú trọng đến việc lao động sản xuất. Vì thế, người dân cần được nâng cao nhận thức để không bị dao động bởi những thông tin không đầy đủ và tạo ra những cơn sốt ảo.

Có nên mua đất khi đang sốt đất. Làm cách nào để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường xảy ra sốt ảo?

Để hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường xuất hiện dấu hiệu sốt ảo, các chuyên gia khuyến cáo người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất lớn.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Trước khi quyết định giao dịch, cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, mật độ dân số, tiện ích xung quanh, khoảng cách di chuyển và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác trong giai đoạn thị trường bị nhiễu loạn thông tin. 

Nếu nhận thấy giá bất hợp lý, không nên mua vào vì rủi ro rất lớn. Thậm chí giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư cân đối dòng tiền cho phù hợp. Chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản. Tránh đi vay trong giai đoạn thị trường sốt đất ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.

Với các khu vực mà giá giao dịch không bị đẩy lên quá cao theo xu hướng chung. Đồng thời số lượng người mua - bán vẫn đều đều từ trước đó, cộng với việc hạ tầng khu vực đang giao dịch đã cơ bản hoàn thành, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được diện ra nhanh chóng. Thì khách hàng có thể yên tâm tìm hiểu và xuống tiền đầu tư.